Asosiasi Pajak

Di bawah ini adalah melihat dua aspek berbeda dari keuntungan dan kerugian modal asosiasi yang harus dihadapi perusahaan kami dengan musim pajak ini. Konsepnya menarik terutama karena jawaban pajak mereka sangat berbeda dari yang diharapkan klien asosiasi kami. Selain itu, klien kami harus melakukan beberapa pekerjaan rumah sebelum kami dapat menentukan jawabannya.

Jasa Konsultasi Pajak

Pernahkah Anda kehilangan uang dalam investasi saat pasar bergerak melawan Anda? Kerugian investasi - tidak ada yang menginginkannya. Tetapi ketika ini terjadi baru-baru ini ke beberapa asosiasi, mereka memberi tahu kami bahwa setidaknya mereka dapat mengurangi kerugian itu - bukan? Salah! Aturan untuk keuntungan dan kerugian modal untuk asosiasi berbeda dengan yang berlaku untuk individu.

Pada topik yang sedikit berbeda, mudah untuk berpikir bahwa ini benar-benar pertanyaan sederhana ketika asosiasi Anda memperoleh keuntungan modal dari penjualan properti - tetapi itu hanya jika Anda mengetahui jawaban atas pertanyaan-pertanyaan ini:

Siapa yang BENAR-BENAR wajib pajak?

Apa basis pajak untuk properti yang dijual? (Ini mungkin akan mengejutkan Anda.)

Apakah ini penjualan lengkap atau sebagian? (Tidak melihat yang itu datang, kan?)

Apa yang Anda lakukan dengan hasil penjualan?

Kami telah bekerja sama dengan beberapa asosiasi tahun ini yang mengalami kerugian modal atas aktivitas investasi mereka. Dalam setiap kasus, asosiasi telah berinvestasi dalam kendaraan investasi yang peka terhadap suku bunga, khususnya obligasi treasury AS. Suku bunga obligasi negara berada pada titik terendah dalam beberapa tahun terakhir, tetapi baru-baru ini mengalami beberapa kenaikan suku bunga (persentase) yang signifikan. Ketika hal ini menyebabkan nilai obligasi berbunga rendah anjlok, asosiasi ini panik dan menjual obligasi tersebut untuk menghindari kerugian lebih lanjut. Dengan melakukan itu, mereka mengalami kerugian modal.

Kerugian modal merupakan masalah yang signifikan bagi asosiasi, karena tidak diperlakukan seperti bentuk pendapatan atau pengeluaran lainnya. Bagi korporasi, aturannya adalah bahwa kerugian modal tidak boleh digunakan untuk mengimbangi pendapatan reguler lainnya, tetapi hanya dapat digunakan untuk mengimbangi keuntungan modal lainnya. Artinya, Asosiasi dengan kerugian modal sebesar $10.000 dari aktivitas investasi umumnya tidak dapat menggunakan kerugian ini untuk laporan pajaknya. Kerugian tersebut harus dibawa kembali tiga tahun dan dapat dibawa ke depan untuk jangka waktu lima tahun, tetapi hanya dapat digunakan untuk mengimbangi keuntungan modal masa lalu atau masa depan. Untuk sebagian besar asosiasi, ini berarti hilang selamanya.

Pindah ke keuntungan modal, asosiasi lain baru-baru ini mengajukan pertanyaan mengenai keuntungan modal yang signifikan dari penjualan properti area umum. Pandangan mereka tentang masalah ini adalah karena mereka menganggap diri mereka sebagai organisasi nirlaba, mereka tidak perlu membayar pajak apa pun atas keuntungan yang dihasilkan dari penjualan properti ini. Mereka juga menganggapnya sebagai masalah sederhana sehingga bendahara asosiasi tidak menunjukkan keuntungan pada Formulir 1120-H pengembalian pajak. Untuk asosiasi ini, pajak selalu menjadi hal yang sederhana sehingga mereka selalu menyiapkan SPT mereka sendiri. Tahun ini, karena mereka memiliki penjualan properti area umum ini, mereka pikir setidaknya mereka harus mengajukan pertanyaan. Namun, segera setelah kami mulai mengajukan pertanyaan kepada mereka tentang keuntungan, mereka menyadari bahwa mereka terlalu berlebihan dalam hal ini.

Sebelum sebuah asosiasi dapat dengan tepat mencerminkan keuntungan modal atas pengembalian pajaknya, dewan direksinya perlu mengetahui jawaban atas pertanyaan-pertanyaan berikut:

Siapa yang BENAR-BENAR wajib pajak?

Apa basis pajak untuk properti yang dijual?

Apakah ini penjualan lengkap atau sebagian?

Apa yang Anda lakukan dengan hasil penjualan?

Siapa pembayar pajak? Meskipun itu mungkin tampak seperti pertanyaan bodoh dengan jawaban yang jelas, sungguh menakjubkan betapa banyak orang yang tidak dapat menjawab pertanyaan itu. Jika Asosiasi adalah pembangunan terencana yang memiliki hak atas properti area umum dan menjual sebidang properti yang menjadi haknya, maka jawabannya sederhana: Asosiasi adalah pembayar pajak. Namun, jika Asosiasi tersebut adalah asosiasi kondominium, yang umumnya tidak memiliki hak atas properti area bersama, maka ini menjadi pertanyaan yang lebih kompleks.

Jika ditentukan bahwa Asosiasi adalah pemegang hak milik, maka Asosiasi adalah wajib pajak.

Namun, dalam keadaan yang lebih umum di mana Asosiasi hanya bertindak sebagai agen untuk anggota Asosiasi, maka anggota Asosiasi adalah pembayar pajak, bukan Asosiasi. Jika Anda telah menentukan bahwa anggota asosiasi kondominium sebenarnya adalah pemegang hak atas properti tersebut, Anda kemudian diarahkan ke pertanyaan yang tersisa dua, tiga, dan empat di atas.

Dasar Pajak. Dengan asumsi Asosiasi adalah pengembangan terencana, atau asosiasi kondominium di mana ditentukan bahwa Asosiasi itu sendiri adalah pemegang hak atas catatan, ini adalah transaksi kena pajak yang harus diakui pada pengembalian pajak Asosiasi. Itu membuat basis pajak sangat penting. Umumnya hanya ada tiga kemungkinan untuk menentukan basis pajak:

Jika Asosiasi membeli properti yang kemudian dijualnya, basis pajaknya adalah harga pembelian ditambah setiap peningkatan modal selanjutnya yang dilakukan pada properti tersebut.

Jika pengembang mengalihkan properti ke Asosiasi sementara masih mempertahankan setidaknya 80% kendali Asosiasi, maka Asosiasi memiliki dasar yang sama atas properti ini seperti yang ada di tangan pengembang, dengan asumsi bahwa pengembang tidak mengambil pengurangan untuk properti ini pada pengembalian pajak pengembang. Dan itu umumnya merupakan fakta yang tidak dapat diketahui, terutama 20 tahun ke depan.

Jika pengembang mengalihkan properti ke Asosiasi pada suatu titik waktu di mana pengembang tidak lagi mempertahankan setidaknya 80% kendali Asosiasi, itu umumnya dianggap sebagai kontribusi terhadap modal dan tidak akan ada dasar pajak atas properti tersebut.

Untuk asosiasi kondominium yang tidak memiliki hak atas properti yang dijual, anggotanya adalah pembayar pajak, jadi penjualan ini TIDAK dilaporkan dalam pengembalian pajak Asosiasi. Karena Asosiasi bertindak sebagai agen bagi anggota dalam memfasilitasi penjualan, bagaimanapun, Asosiasi memiliki kewajiban untuk mengungkapkan kepada anggotanya informasi yang mungkin perlu MEREKA laporkan. Setiap anggota-pemilik akan memiliki basis pajak yang berbeda. Asosiasi tidak akan pernah mengetahui informasi ini.

Penjualan lengkap atau sebagian. Jika penjualan parsel area umum tidak sepenuhnya menghentikan kepentingan anggota di Asosiasi, maka itu adalah penjualan sebagian. Dalam kasus penjualan sebagian, aturannya adalah bahwa setiap hasil bersih yang diterima dari penjualan terlebih dahulu mengurangi dasar pajak, kemudian diakui sebagai keuntungan modal sejauh hasil penjualan melebihi dasar pajak (Revenue Ruling 81-152). Asosiasi umumnya harus dapat menentukan apakah transaksi tersebut merupakan penjualan lengkap atau sebagian karena hal itu mempengaruhi anggota.